Ciputra Fokus Optimalkan Mal Eksisting Saat Pasokan Baru Terbatas 2026

Ciputra Fokus Optimalkan Mal Eksisting Saat Pasokan Baru Terbatas 2026

JAKARTA - Industri pusat perbelanjaan memasuki 2026 dengan dinamika yang relatif berbeda dibanding beberapa tahun sebelumnya. 

Setelah periode ekspansi agresif di masa lalu, pelaku properti ritel kini dihadapkan pada kondisi pasar yang lebih matang, di mana pertumbuhan tidak lagi bertumpu pada penambahan pasokan, melainkan pada kemampuan mengelola dan mengoptimalkan aset yang sudah ada. 

Situasi inilah yang turut membentuk strategi PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dalam melihat prospek bisnis mal ke depan.

Baca Juga

Ekspansi MRT Timur Barat Jadi Magnet Baru Properti Blok M Hingga Balaraja

Manajemen CTRA menilai, terbatasnya pasokan mal baru, khususnya di wilayah Jakarta, justru menjadi faktor penopang stabilitas kinerja pusat perbelanjaan yang telah beroperasi. 

Minimnya proyek baru dinilai mampu menjaga tingkat hunian (okupansi) serta membantu mempertahankan performa sewa di tengah perubahan pola belanja masyarakat dan meningkatnya kompetisi dengan kanal digital.

Direktur CTRA Harun Hajadi menyampaikan bahwa perusahaan saat ini belum melihat urgensi untuk melakukan ekspansi agresif di segmen pusat perbelanjaan. Sebaliknya, fokus utama diarahkan pada penguatan performa mal eksisting yang telah memiliki basis pengunjung dan tenant yang mapan.

Risiko Tinggi Pengembangan Mal Baru

“Pengembangan mal risikonya besar. Harus benar-benar yakin sebelum membangun, karena customer-nya ada dua, tenant dan pengunjung. Sampai saat ini kami belum memiliki rencana pengembangan mal baru karena belum menemukan peluang yang tepat,” ujar Harun.

Menurut Harun, investasi di sektor pusat perbelanjaan memiliki karakteristik risiko yang relatif lebih tinggi dibandingkan segmen properti lainnya. 

Pengembang tidak hanya dituntut untuk menarik minat pengunjung, tetapi juga harus memastikan daya tarik mal bagi tenant ritel. Keseimbangan dua sisi tersebut menjadi faktor krusial dalam menentukan keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan.

Dengan mempertimbangkan tingkat risiko tersebut, CTRA memilih untuk bersikap selektif dalam melihat peluang ekspansi. Hingga saat ini, perseroan belum menemukan peluang pengembangan mal baru yang dinilai cukup menarik secara komersial dan berkelanjutan.

Porsi Bisnis Mal Relatif Kecil

Harun menambahkan, kontribusi bisnis mal dalam portofolio CTRA relatif kecil jika dibandingkan dengan lini usaha utama perseroan di sektor perumahan. Struktur portofolio tersebut turut memengaruhi arah strategi perusahaan, di mana fokus pengembangan tetap diarahkan pada segmen residensial sebagai motor utama pertumbuhan.

Dengan porsi yang tidak dominan, pengelolaan bisnis ritel CTRA lebih difokuskan pada optimalisasi aset yang sudah ada. Pendekatan ini dinilai lebih efisien dibandingkan harus mengalokasikan modal besar untuk membangun pusat perbelanjaan baru yang berisiko tinggi.

Okupansi Mal dan Dinamika Pasokan

Berdasarkan data Colliers Indonesia, tingkat okupansi rata-rata mal di Jakarta mencapai sekitar 75% sepanjang 2025. Pada saat yang sama, tambahan pasokan mal baru di wilayah ini tergolong terbatas. 

Kondisi tersebut menciptakan keseimbangan pasar yang relatif stabil, di mana mal-mal eksisting memiliki posisi tawar yang lebih baik dalam menjaga tingkat hunian.

Menurut Harun, situasi ini membuat persaingan antar-tenant semakin ketat. Namun, di sisi lain, hal tersebut justru berpotensi mendorong penguatan permintaan sewa, terutama bagi pusat perbelanjaan yang telah memiliki traffic pengunjung yang konsisten dan basis konsumen yang kuat.

Pertimbangan Ekspansi ke Bodetabek

Selain Jakarta, pergeseran suplai mal baru ke kawasan Bodetabek juga menjadi perhatian CTRA. Harun menilai, ekspansi ke area tangkapan pasar baru (catchment area) tidak selalu memberikan hasil optimal, terutama dari sisi minat tenant.

“Kalau dibangun di catchment area baru, tenant biasanya kurang tertarik karena bisa mengkanibal toko mereka yang sudah ada,” katanya.

Risiko kanibalisasi antar-gerai menjadi salah satu pertimbangan utama yang membuat CTRA tidak terburu-buru melakukan pengembangan mal baru di kawasan tersebut.

Bagi tenant ritel, membuka gerai tambahan di area baru dapat berdampak pada performa toko yang sudah beroperasi, sehingga keputusan ekspansi sering kali dilakukan dengan sangat hati-hati.

Perubahan Pola Belanja Konsumen

Di tengah perubahan pola belanja masyarakat dan meningkatnya penetrasi kanal digital, CTRA menilai pusat perbelanjaan tetap memiliki peran penting, khususnya sebagai ruang aktivitas sosial dan pengalaman.

Tenant yang bergerak di sektor kebutuhan harian serta aktivitas berbasis pengalaman (experience-based) dinilai masih menjadi penopang utama kinerja mal.

Fungsi pusat perbelanjaan tidak lagi sekadar sebagai tempat transaksi, tetapi juga sebagai ruang interaksi, hiburan, dan gaya hidup. Konsep ini membuat mal yang mampu beradaptasi dengan kebutuhan konsumen modern tetap relevan di tengah persaingan dengan e-commerce.

Faktor Musiman dan Trafik Pengunjung

Selain tenant, faktor musiman juga berperan penting dalam mendorong trafik pengunjung ke pusat perbelanjaan. Harun menyebut, tenant ritel umumnya menikmati puncak penjualan dua kali dalam setahun.

“Tenant biasanya panen dua kali setahun, saat Lebaran dan libur akhir tahun. Untuk pemilu sendiri, tidak ada pengaruh signifikan terhadap kinerja mal,” ujarnya.

Momentum musiman tersebut menjadi penopang utama kinerja ritel, terutama bagi tenant fashion, makanan dan minuman, serta hiburan. Di luar periode tersebut, pengelola mal perlu mengandalkan program promosi dan aktivitas berbasis pengalaman untuk menjaga tingkat kunjungan.

Tantangan dan Prospek 2026

Dari sisi tantangan, CTRA mencermati adanya tekanan biaya operasional serta sensitivitas daya beli konsumen. Kenaikan biaya energi, pemeliharaan, dan operasional lainnya menjadi faktor yang perlu dikelola secara hati-hati agar tidak menggerus profitabilitas.

Meski demikian, terbatasnya pasokan mal baru dan pemulihan aktivitas konsumsi dinilai masih membuka ruang pertumbuhan moderat bagi segmen ritel CTRA pada 2026. Dengan strategi optimalisasi aset dan pengelolaan tenant yang selektif, perseroan optimistis dapat menjaga kinerja pusat perbelanjaannya.

Kinerja Keuangan Tetap Solid

Dari sisi keuangan, hingga sembilan bulan pertama 2025, CTRA mencatat laba periode berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar Rp1,62 triliun. Angka tersebut tumbuh 27,55% secara tahunan (year on year/YoY) dibandingkan Rp1,27 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya.

Pendapatan usaha perseroan mencapai Rp8,39 triliun per September 2025, meningkat 18% YoY dari Rp7,11 triliun. 

Laba kotor naik 17,54% menjadi Rp4,02 triliun, sementara laba usaha tumbuh menjadi Rp2,49 triliun dari sebelumnya Rp2,05 triliun. Kinerja ini mencerminkan fundamental perusahaan yang tetap solid di tengah dinamika pasar properti.